TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ekonomi ve kentsel gelişim üzerinde yol gösterici bir etkiye sahip olan, reel sektörün atardamarlarının ortasında yer alan ve birçok şirketi bünyesinde barındıran organize sanayi bölgeleri (OSB) ile ilgili güncel bir araştırma hazırladı.
Son yıllarda endüstriyel yapılara olan talebin arttığına dikkat çekilen araştırmaya göre, bu gelişmenin hem arsa satış fiyatlarını hem de fabrika kiralama maliyetlerini etkilediği belirtildi. Yıllık kira artışlarında ise yüzde 189’luk artışla Adana birinci, yüzde 176’lık artışla İzmir ikinci, yüzde 175’lik dilimde Manisa üçüncü oldu. Kira artış oranının en düşük olduğu il %81 ile Denizli olurken, 31 OSB’nin ortalama kira artış oranı yüzde 111 oldu.
Adana en çok artışın olduğu bölge
Fabrika kiralarındaki artışın, arsa tahsislerinin tamamlanmasının, sınırlı fabrika arzının ve talep artışının önemli rol oynadığını belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdür Makbule Yönel Maya, “2021 yılında gözlenen ciddi artış nedeniyle baz etkisinin görüldüğü yerlerde ve tesislerin ağırlıklı olarak malikler tarafından kullanıldığı OSB’lerde yıllık kira artışları sınırlı kalabiliyor. 2020 yılında yaşanan pandemi süreci ile başta Marmara Bölgesi olmak üzere talep artışı 2021 prestiji ile bu bölgedeki fiyatları diğer bölgelere göre daha fazla yükseltmiştir. bu bölgede bulunabilecek en yüksek kira seviyesi. Adana, İzmir ve Manisa’nın lojistik avantajları doğrultusunda daha fazla talep aldığını ve diğer OSB’lerin bulunduğu illerden olumlu yönde ayrıldığını gözlemledik. Yıllık kira artışının en az olduğu il yüzde 81 ile Denizli olurken, Adana yüzde 189 ile kira artışının en fazla olduğu bölge olarak öne çıkıyor.
OSB’lerde yıllık arsa fiyatı artışı yüzde 117 oldu
Gayrimenkulün piyasa değerinin yatırımın bir yıllık kira değerine bölünmesiyle geri dönüş süresinin hesaplanabileceğini anlatan Maya, OSB’lerde ortalama geri ödeme süresinin 2022’de 16,6 yıl iken 2023’te 18 yıla ulaştığına dikkat çekti.
İnşaat maliyetlerinin artması ve endüstriyel yapılara olan talebin artmasının geri dönüş sürelerinde de artışa neden olduğunu belirten Maya, “Marmara Bölgesi’nde geri dönüş süreleri 14,5-17,5 yıl arasında iken, diğer bölgelerde geri dönüş süreleri 10-20 yıl arasında iken, diğer bölgelerde geri dönüş süreleri kısalıyor. Karadeniz’de 17-21 yaş arasında değişiyor gibi görünüyor. . Arsa değerlerinin yüksek doluluk oranı ise arazi arzının sınırlı olması ve talep artışından olumlu yönde etkilenmektedir. Arsa fiyat artışlarında en değerli itici güç İzmir ve Manisa gibi illerdeki talep artışı olurken, Kayseri ve Adana’daki baz değerlerin düşük olması da güçlü artış oranlarında etkili oluyor. Daha yerleşik bir pazara sahip olan ve satış birim değerleri yüksek olan İstanbul’da, kısmen ortalamanın altında artış oranları görülmektedir. Arsa fiyat artışının kira değeri artışıyla uyumunu da piyasanın sağlıklı bir şekilde ilerlediğinin bir göstergesi olarak değerlendirebiliriz. OSB’lerde yıllık arsa fiyat artışına baktığımızda ortalama yüzde 117 görüyoruz. Yıllık arsa fiyat artışlarında Kayseri, İzmir, Antalya, Manisa ve Adana öne çıkarken, tüm bölgelerde enflasyonun üzerinde artış olması da dikkat çekiyor.”
Doluluk oranı yüksek bölgelerde talep artıyor
Doluluk oranlarının yüksek olduğu organize sanayi bölgelerinde talebin yüksek olduğunu ifade eden Maya, düşük doluluk oranlarının doğrudan talebin olmadığının göstergesi olarak değerlendirilmemesi gerektiğini söyledi. Yeni kurulan veya yeni kurulan organize sanayi bölgelerinde düşük doluluk oranlarının gözlemlenebildiğine işaret eden Maya, “Araştırmaya konu OSB’lerden 8’i dışında doluluk oranı yüzde 90’ın üzerinde. Yüksek doluluk oranı, ileriki dönemlerde alternatif bir bölge oluşturulmaması durumunda kira fiyatlarının yukarı yönlü artışını destekleyecektir.
Öte yandan, İzmir örneğindeki düşük doluluk oranlarına rağmen kiralardaki güçlü artış, bölgeye olan talebin arttığının en bariz göstergelerinden biridir. Tekirdağ’da son yıllarda OSB sayısı hızla artarak 14’e ulaşmış olsa da doluluk oranlarının diğer bölgelere göre nispeten düşük olması dikkat çekiyor. Bölgedeki diğer illerdeki yüksek doluluk oranları ve düşük kira fiyatları bölgeyi olumlu yönde etkileyebilir. Bu sayede kapasitenin gerçek yönetimi önem kazanıyor.”
